2023年房地产经纪人协理每日一练《房地产经纪操作实务》3月18日专为备考2023年房地产经纪操作实务考生准备，帮助考生通过每日坚持练习，逐步提升考试成绩。

判断题

1、租金专用账户内资金专款专用，只能用于向出租人支付租金。

答 案：错

解 析：租金专用账户内资金专款专用，除租赁代理机构应收取的佣金和约定的服务费用外，租金账户中的资金只能用于向出租人支付租金。

2、狭义的房地产交易资金仅指房屋买卖价款。()

答 案：错

解 析：广义的房地产交易资金包括房地产交易涉及的全部钱款，而狭义的房地产交易资金主要是指房屋买卖价款和租金。

3、防范房地产经纪业务风险的措施包括对外承诺标准化、权限控制与分配、门店责任人的培训、建立监察稽核体系、风险的转移等。()

答 案：对

解 析：根据我国目前房地产经纪行业的特点，如相关的法律、法规还在不断完善当中，行业本身的涉及面广、不确定性多，容易产生各类纠纷等，必须制定系统的风险防范措施。这些措施主要从经纪机构的管理机制入手，包括对外承诺标准化、权限控制与分配、门店责任人的培训、建立监察稽核体系、风险的转移等。

4、房地产经纪业务记录主要是指房地产经纪机构和房地产经纪人员在经纪活动中涉及或形成的各类具有法律效力，按照规定必须归档保存或具有保存价值的各种文字资料的总称。()

答 案：错

解 析：房地产经纪业务记录主要是指房地产经纪机构和房地产经纪人员在经纪活动中涉及或形成的各类具有法律效力，按照规定必须归档保存或具有保存价值的各种文字、图表、影像等形式的资料的总称。

5、房屋状况说明书是由房地产经纪协理人员编制的，说明房屋实物状况、权益状况、物业管理状况、区位状况的文书。()

答 案：错

解 析：房屋状况说明书是由房地产经纪机构编制的，说明房屋实物状况、权益状况、物业管理状况、区位状况，及房屋交易条件的文书。

单选题

1、从中介服务的角度来说，（）是保证产权真实性、准确性的主要手段，是房屋交易前必不可少的环节。

• A：产权调查
• B：现场查验
• C：环境状况调查
• D：房屋缺陷查验

答 案：A

解 析：房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。 

2、《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的（购房款、合同租金）的20%，如果超过这个比例，则超过的部分无效，定金罚则仍按20%的比例执行。如果双方约定的定金比例为合同总价款的25%，则定金罚则应按（　　）的比例执行。

• A：15%
  
• B：25%
  
• C：20%
  
• D：45%
  

答 案：C

3、经纪人员应首先推荐使用（）制定的示范合同文本

• A：房地产经纪机构
• B：买卖双方自拟
• C：委托经纪人员、律师拟定
• D：行业主管部门

答 案：D

解 析：经纪人员应首先推荐使用行业主管部门制定的示范合同文本。目前我国大部分城市的房地产管理部门要求买卖双方使用房地产管理部门制定的或者房地产管理部门和工商管理部门联合制定的存量房买卖合同示范文本。在这些城市，如不使用示范合同文本，则不能办理过户、取得房地产权属证书

4、房地产经纪人在接受房屋售卖委托后要进行房屋调查，房屋调查包括核实产权和（）。

• A：核实售卖目的
• B：核实业主身份
• C：核实房屋所处位置
• D：现场查勘

答 案：B

解 析：房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。首先，要求出售方提供合法的证件(包括身份证、房地产权证等);其次，到房地产登记机构(各区县房地产交易中心)查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息。 

5、新建商品房在交接时，开发企业需要提供的资料除了住宅质量保证书和住宅使用说明书之外，还应包括（　　）。

• A：预售许可证
• B：建筑规划许可证
• C：建设工程竣工验收备案证明
• D：建筑施工许可证

答 案：C

解 析：新建商品房交接时双方都应备齐购房有关手续，开发企业应准备好：①住宅质量保证书；②住宅使用说明书；③建设工程竣工验收备案证明等。

多选题

1、按照产权性质进行细分，住宅一般又可以分成商品住房、房改房、解困房、集资房、限价商品住房、私房等等，其中，（）不能上市交易

• A：房改房
• B：限价商品住房
• C：解困房
• D：集资房
• E：经济适用房

答 案：CD

解 析：C项，解困房是指地方各级政府专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房。解困房不能上市交易。D项，集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资房通常也不可上市交易

2、关于房地产经纪人员在协助房屋租赁合同登记备案中提醒当事人法律责任的承担，下列说法正确的有（）

• A：房屋租赁合同订立后45日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地人民政府建设（房地产）主管部门办理备案
• B：登记备案证明遗失的，需要向原登记备案的部门补领
• C：房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在45日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续
• D：目前房屋租赁的税费按照规定是由承租方承担的
• E：不办理登记备案或者租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止而不办理登记备案的变更、延续或者注销手续等备案手续的，可能面临行政处罚

答 案：BE

解 析：AC两项，根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理备案。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在30日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。D项，目前房屋租赁的税费按照规定是由出租方承担的。因此，需要明确告知当事人。如当事人愿意，也可以委托房地产经纪机构代为办理缴税手续。

3、下列关于房地产代理合同的表述中，正确的有（）。

• A：房地产买方代理合同约定了房地产经纪人要以最低的价格为委托人买到房地产
• B：房地产买方代理合同约定了房地产经纪人在预定的价格下，为委托人买到最好的房地产
• C：房地产卖方代理合同约定了房地产经纪人以最高价格为委托人出售房地产
• D：房地产卖方代理合同可以约定房地产出售价格区间
• E：房地产代理合同是指定代理合同

答 案：ABCD

解 析：在房地产交易中，卖方的基本诉求是通过出售、出租房地产获得尽可能多的房款和租金收入，在卖方代理业务中，房地产经纪机构应在合理平衡售价(或租金)与成交速度之间关系的前提下，帮助委托人实现这一诉求，同时应特别重视对承购(或承租)方实际支付能力与信用的调查，以确保能按时、足额收取房款或租金。在买方代理业务中，委托方的基本诉求是在一定的预算范围内，承购(或承租)到最满意的房地产，房地产经纪机构及人员应充分了解委托方的预算和对房地产的具体要求，在对待购(租)房地产的质量、产权及周边环境进行深入调查和仔细筛选的基础上，为委托人提供数宗房源供其选择，并要代表委托方与出售(或出租)方洽谈交易价格、付款方式等事项，签订交易合同。E项，根据代理产生的根据，民事代理可分为：①法定代理;②指定代理;③委托代理。房地产代理是以房地产经纪服务委托人确定委托代理权限和房地产经纪机构接受授权的房地产经纪服务合同而产生的，属于委托代理。 

4、房地产经纪服务合同的主要内容包括（）。

• A：房地产经纪人与委托人的利害关系
• B：房地产经纪事项及服务要求、收费标准
• C：交易物质量、安全状况及责任约定
• D：合同当事人的权利义务
• E：合同履行期限

答 案：BCDE

5、对于自然人民事主体的民事行为能力的判断，应采用（）方式

• A：审查其身份证件证明文件
• B：观察、询问其健康状况、生活情况、工作情况
• C：对于境内法人，应查看企业法人营业执照
• D：查看房屋权利人之委托人相关信息
• E：通过生活经验直观判断

答 案：ABCD

解 析：对于自然人民事主体的民事行为能力的判断，一般采取如下方式：①审查其身份证件证明文件（如身份证、护照等）；②观察、询问其健康状况、生活情况、工作情况等，以判断其智力和精神状况是否健全；③如果该自然人已经明确陈述其患有精神疾病、身体不健全或智力不健全等，则可要求其提供鉴定结论以证明其民事行为能力；④对于境内法人，应查看企业法人营业执照；⑤查看房屋权利人之委托人相关信息